tailieunhanh - PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó. | PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 1 Cơ sở lý luận 2 Các trường hợp áp dụng 3 Nguyên tắc áp dụng 4 Các bước tiến hành 5 Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp 6 Ví dụ 1 Cơ sở lý luận Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó. Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn hoàn toàn là giá trị ước tính trừ tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả. 2 Nguyên tắc áp dụng - Sử dụng cao nhất và tốt nhất - Dự kiến lợi ích tương lai 3 Các trường hợp áp dụng Sử dụng để thẩm định giá đối với bất động sản có tiềm năng phát triển. Một BĐS có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào BĐS đó. - Một BĐS chưa phát triển nhýng đã được phép hoặc có khả năng được phép - Một BĐS hiện hữu có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo - Một BĐS hiện hữu nhýng không có giá trị kinh tế được phép phá hủy và thay thế nó Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển. 4 Các bước tiến hành . Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác tỉ lệ sử dụng đất tầng cao ngành nghề được phép hoạt động môi trường xung quanh. . Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. . Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm - Chi phí đầu tư vào đất san lấp mặt bằng chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở đường hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu hệ thống điện . - Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng. - Chí phí phá dỡ nhà xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới. - Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho .