tailieunhanh - Thị trường bất động sản part 7

. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP b) Các bước tiến hành (1) Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu. (2) Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp, ) để trừ khỏi doanh thu hàng năm. (3) Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm. (4) Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích. | . CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP VÓN HÓA THU NHẬP b Các bước tiến hành 1 Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu. . 2 Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu bao gồm cả các khoản thuế phải nộp . để trừ khỏi doanh thu hàng năm. 3 Ước tính thu nhập ròng hàng năm Doanh thu hàng năm - Chi phí phát sinh hàng năm. 4 Tính tỷ suất vốn hoá dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường. 5 Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản. . CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP c Công thức tính _ Giá trị hiện tại của tài sản Thu nhập ròng Tỷ suất vốn hóa Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn hoá thích hợp. Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá dựa trên cơ sở xem xét các yêu tố sau 1 Rủi ro 2 Lạm phát giảm phát 3 Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế 4 Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối vớj những loại hình tài sản có thể so sánh 5 Cung cầu về quỹ đầu tư 6 Thuế d Ứng dụng trong thực tiễn Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư. j Ưu nhược điểm Ưu điểm Đơn giản dễ sử dụng. Rất khoa học. Nhược điểm Xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp. . CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 1 Khái niệm giá trị hiện tại của TS là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó. 2 Nguyên tắc ứng dụng Dựa trên nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tư-ơng lai 3 Trường hợp áp dụng những TS có tiềm năng phát triển. Không áp dụng được các PP .